Последние несколько лет все заинтересованные лица (строители, риэлторы и банкиры) убеждали россиян в том, что недвижимость всегда в цене. Якобы, недвижимость – это тихая гавань в любом кризисе, и если вы хотите сохранить свои сбережения – вам обязательно надо покупать недвижимость. Так ли это? Для этого надо посмотреть, как ведут себя цены на недвижимость в кризис в разных странах.

Япония

Кто-то, может, слышал о том, что в 1989 году в Японии случился какой-то кризис. Кто-то, может, слышал, что 90-е года прозвали в Японии потерянным десятилетием. Мы не будем подробно останавливаться на причинах и последствиях того кризиса для экономики Японии в целом, для её фондового рынка и валюты. Мы посмотрим, как себя вели цены на недвижимость в Японии до кризиса, во время кризиса и сейчас. Обратимся к первоисточнику. Для этого зайдём на сайт "Бюро статистики" Японии (http://www.stat.go.jp), найдём там последовательно Home > Statistics > Japan Statistical Yearbook > Chapter 17 Prices > Land Prices, скачаем файл и построим график (смотри график "Urban land price index").

И что мы видим на графике? На графике мы видим, что с 60-х годов прошлого века в Японии на рынке недвижимости надулся самый настоящий пузырь. И он лопнул в 1991 году. С тех пор жилая недвижимость (а нас интересует в первую очередь именно она как возможный вариант сбережения накоплений) в Японии упала в цене в 2 раза и продолжает падать. И нет никаких признаков того, что в Японии возобновится рост цен на какую-либо недвижимость. Это как-то противоречит красивым сказкам о том, что недвижимость всегда растёт в цене.

США

Может быть, Япония является неприятным исключением? Давайте посмотрим, как меняется цена недвижимости в США. Снова обратимся к первоисточнику. На этот раз поищем, как меняется индекс Case-Shiller. Именно этот индекс отвечает за изменение цен недвижимости в разных городах, в группах городов, и в целом по стране. Для этого зайдём на сайт Standard & Poors в соответствующий раздел (https://my.spindices.com/index-family/real-estate/sp-case-shiller), там поищем кнопку Additional info с раскрывающимся списком, в этом списке выбираем строчку Home Price Index Levels, скачиваем файл и построим график (смотри график "Case-Shiller U.S. national home price index").

И что мы видим на графике? На графике мы видим, что с конца 90-х годов прошлого века в США на рынке недвижимости надулся самый настоящий пузырь. И он лопнул в 2006 году. С тех пор жилая недвижимость в США упала в цене на 27%. От достигнутых в 2012 году минимумов она выросла, но так и не достигла предкризисных максимумов. А нам ведь говорили, что кризис уже закончился. Похоже, что в очередной раз нас обманули.

Ещё более интересная картина получается, если зайти на сайт, который отслеживает изменение цен на американскую недвижимость с 1890 года (http://www.multpl.com), там найдём карту сайта, дальше ищем ссылку US Home Prices. Скачиваем данные и строим график (смотри график "Case Shiller home price index by year"). Пузырь на рынке недвижимости стал ещё более наглядным. Видна также попытка снова надуть пузырь. Но почему-то закрадываются сомнения в том, что это удастся сделать ещё раз в течение жизни одного поколения. Скорее следует ожидать, что цены опустятся на уровень, характерный для пятидесятых-восьмидесятых годов прошлого века, то есть до надутия пузыря.

Россия

Может быть, Россия станет приятным исключением? Может быть, в России, стране величайшей духовности и неповторимого особого пути, недвижимость всегда растёт в цене? Обратимся к первоисточнику. Для этого зайдём на сайт "Индикаторы рынка недвижимости" и просто скопируем оттуда график цен московской недвижимости в долларах за весь период, так как исторические данные для постройки собственного графика не доступны (смотри график "Индекс стоимости жилья в Москве").

И что мы видим на графике? На графике мы видим, что в середине 00-х годов нынешнего века в РФ на рынке недвижимости надулся самый настоящий пузырь. И он лопнул в 2008 году. С тех пор жилая недвижимость в РФ упала в цене примерно на 30%. От достигнутых в 2009 году минимумов она выросла, но так и не достигла предкризисных максимумов. Хуже того, в 2014 году цены в долларах начали снова снижаться, а в самом конце года просто рухнули из-за прошедшей тогда обвальной девальвации рубля.

И не надо думать, что Москва чем-то сильно отличается от других регионов РФ с точки зрения цен на квартиры. Везде с недвижимостью будут происходить те же самые процессы, что и в Москве. Разве что скорость происходящих процессов может немного отличаться в ту или иную сторону.

Выводы

Мы рассмотрели всего три страны, и в каждой в своё время надувался и лопался пузырь на рынке недвижимости. На самом деле, таких стран много. Например, в Испании происходит примерно то же самое. Во всех трёх рассмотренных случаях мы видели, что недвижимость очень легко и непринуждённо может падать в цене. Причём, падать в разы. Более того, умные люди говорят, что при сдувании любого пузыря на любом рынке цена падает на 80% от своих максимумов. Судя по графику цен московской недвижимости, Россия имеет большие шансы подтвердить в ближайшие годы правило падения цен на 80% при сдутии пузыря.

Так что не стоит верить сказкам строителей, риэлторов и банкиров о вечно растущей в цене недвижимости. Все эти сказочники или дураки, или банально врут. В российской недвижимости в ближайшие несколько лет невозможно будет сохранить свои сбережения. Вам стоит поискать другие способы сохранения сбережений.