Как приятно ненавязчиво, как бы, между прочим, сообщить знакомым: "Каникулы начались, отправляем детей к бабушке, на Кипр. Как, Вы не знали - у нас же там вилла с видом на море?!" Все большее число россиян покупают недвижимость за рубежом. В странах с благоприятным климатом: в Испании, на Кипре – для отдыха, в Великобритании – с целью дать образование любимому чаду в Кембридже или Итоне, романтически настроенная элита скупает средневековые замки во Франции и Италии. Цели могут быть разные, но результат один: выгодные и абсолютно надежные инвестиции.

В ожидании "справедливой цены" можно провести годы

В последнее время в средствах массовой информации все чаще звучат высказывания о необоснованно завышенной стоимости квадратных метров в Москве и Санкт-Петербурге. Чиновники и аналитики говорят о "справедливой цене", которая априори ниже рыночной: в Москве квадратный метр жилплощади должен бы стоить 2,5 - 3 тыс. долларов вместо нынешних 4 тыс. по оценке экспертов "Росгосстраха". На основании этих расчетов делаются выводы, что в ближайшее время можно ожидать снижения цен на недвижимость. Правда, после безумного скачка цен в 2006 году, о котором аналитики не предупреждали, доверия к их прогнозам у населения несколько поубавилось.

Платежеспособность граждан растет, а темпы ввода нового жилья в обеих столицах отстают от спроса. В то же время растет и объем выдаваемых банками ипотечных кредитов: только в 1-м квартале по данным "Санкт-Петербургского ипотечного Агентства" банками Санкт- Петербурга выдано 2 814 ипотечных кредита на сумму 5,1 млрд. руб., в Москве эта цифра значительно выше. Выбор у покупателей с кредитными деньгами более ограничен, чем у тех, кто располагает наличными средствами, они зачастую вынуждены приобретать объекты недвижимости по завышенной цене. При существующем положении вещей перспектива падения цен на недвижимость представляется сомнительной.

Однако растиражированные высказывания в поддержку мнения о снижении цен сделали свое дело: и продавцы, и покупатели заняли выжидательную позицию, рынок жилья вступил в стадию стагнации.

Утечка капиталов на Запад

В этой ситуации те, кто рассматривает покупку недвижимости, прежде всего, как инвестиции, все чаще обращают свои взгляды на Запад. Если уж квартира в Москве стоит дороже, чем аналогичное жилье в Берлине, а коттедж в Комарово превосходит по цене виллу на Средиземном море, то не выгоднее ли купить недвижимость за границей? До 90% инвестиций в иностранную недвижимость со стороны граждан нашей страны – вложения с целью получения прибыли: квартиры сдаются в аренду либо продаются через некоторое время. Безусловно, на стабильном европейском рынке ожидать значительных прибылей не приходится, но и рисков меньше. Как утверждают участники рынка, только за последний год спрос со стороны наших соотечественников вырос на четверть. Покупка квартиры за рубежом – это весьма надежные долгосрочные инвестиции, ведь цены медленно, но неуклонно растут. Особенно быстрыми темпами дорожает недвижимость в Черногории и Хорватии, где цены подрастают в среднем на 20% в месяц. За $150 000 –средняя цена рядовой однокомнатной квартиры в Москве - в Черногории можно купить апартаменты с одной спальней на берегу Адриатического моря. При этом соотношение цена-качество при покупке новых апартаментов по сравнению с российскими принципиально выше, чем в случае покупки квартиры в Москве или Санкт-Петербурге. Средняя цена квадратного метра в Москве сегодня составляет 4 132 долларов (данные портала "Индексы рынка недвижимости"), в Санкт-Петербурге – 2 535 долларов (данные ИИЦ "Недвижимость Петербурга"). При этом квартиры сдаются без отделки и сроки строительства зачастую не выдерживаются. За эти же деньги приобретаются апартаменты за рубежом в комплексе со своей инфраструктурой, включающей бассейн, зеленую зону, детские площадки, парковку, а зачастую теннисные корты, SPA, ресторан, фитнес-центр и другие дополнительные удобства, с отделкой "под ключ" превосходного качества, отвечающего европейским стандартам, в непосредственной близости от моря.

Ипотека в Европе: иногда проще, всегда выгодней

Привлекательности инвестированию в зарубежные квадратные метры добавляет то обстоятельство, что в большинстве иностранных государств ставка по ипотечному кредитованию ниже, чем в России. Если в отечественных банках она составляет в среднем 11% годовых в валюте, то, например, в Испании "цена" ипотеки колеблется в пределах 2–6% годовых, на Кипре – 3–3,5% годовых, во Франции и Великобритании деньги на жилье банки ссужают под 5–6% годовых. Даже для человека, имеющего на руках всю стоимость недвижимости, может быть интересна возможность оплаты ее по кредиту, поскольку уровень инфляции в России значительно превосходит банковскую ставку по ипотечному кредитованию за рубежом. Кроме того, в ряде случаев оформить кредит на покупку недвижимости за рубежом даже проще, чем в России. Наиболее льготные условия иностранцам предоставляют испанские и кипрские банки: вам могут предложить кредит под залог покупаемого жилья на 60-70% от стоимости покупки под 3-4,5% годовых сроком до 30 лет. Кредит оформляется в течение 15-20 дней (с оценкой недвижимости специалистом, которого приглашает банк). Учитывая то, что российские заемщики зачастую испытывают трудности с подтверждением доходов, банки этих стран придают большее значение оценке заложенной недвижимости и распечатке с банковского счета, чем справке о доходах. Ее можно предоставить в свободной форме на бланке фирмы с печатью.

Расходы на услуги профессиональных брокеров себя окупают

В настоящее время российский покупатель – один из самых сведущих на рынке. Если раньше существовало стереотипное представление о частных инвесторах из России как людях, не знающих счета деньгам и соответственно от сделок с которыми можно получить дополнительную маржу, то сейчас ситуация кардинально изменилась. Россияне внимательно изучают основные тенденции рынка и привлекают в качестве помощников профессионалов - кредитных брокеров. "На Западе кредитный брокеридж представляет собой мощную и высокоразвитую индустрию: с помощью брокеров население получает 60-70% займов. Доля ипотечных брокеров на рынках западных стран неуклонно растет, к этому существуют такие предпосылки, как диверсификация продуктов и усложнение услуг, развитие системы вторичной ипотеки и секъюритизации. Банки видят в брокерах более эффективный канал для продвижения своих услуг, ведь на Западе брокер является не только посредником, но и оценивает риски. Клиентам сотрудничество с профессиональным брокером выгодно и удобно: например, программы, предлагаемые нашей компанией, включают в себя полный цикл работ по сопровождению ипотечных сделок и сделок с недвижимостью – от подбора наиболее выгодной ипотечной и страховой программ, формирования кредитного досье, подбора необходимого жилья, его профессиональной оценки, проверки юридической чистоты до оформления права собственности на недвижимость",- комментирует генеральный директор кредитного брокера "Фосборн Хоум" Василий Белов. Стоимость услуг кредитных брокеров составляет от 1 до 3%, но эти затраты многие покупатели считают оправданными: приобретение недвижимости в иностранном государстве сопряжено с целым рядом сложностей. В одной стране с вас потребуют гарантийный взнос, который составляет до 50% стоимости жилья, даже если по ипотеке вам предоставляется 70% цены квартиры, в другой – иностранцы вообще не имеют права приобретать недвижимость и все сделки оформляются от лица специально созданной фирмы (это относится к странам бывшего социалистического лагеря). Но россиянам к трудностям не привыкать, а желание купить себе "маленькую виллу на Средиземноморье" селится в душах все большего числа представителей несуществующего среднего класса.