Такой вывод следует из октябрьских значений Индекса Фосборн. Процентные ставки по ипотечным кредитам продолжают расти. Эту тенденцию уже второй месяц подряд демонстрирует Индекс Фосборн – средневзвешенный показатель состояния ипотечного рынка нашей страны, который ежемесячно разрабатывает кредитный брокер "Фосборн Хоум".

Индекс Фосборн – это показатель оптимальных предложений по ипотеке, демонстрирующий ситуацию на рынке в определенном регионе в течение фиксированного отрезка времени (в данном случае - в Санкт-Петербурге за месяц). Индекс является ориентиром для потенциальных заемщиков, желающих получить жилищный кредит, а также для конкурирующих между собой банков. В основу этого показателя закладываются лучшие условия кредитных организаций по всем категориям заемщиков в соответствии с долями на рынке. Значения индекса по итогам октября 2007 года составили:

9,98% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в долларах США;

11,50% - средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам в рублях.

Данные показатели ухудшились по сравнению с результатами расчетов по итогам первого полугодия 2007 года на 0,3 пункта в долларах США и на 0,7 пункта в рублях, а по сравнению с результатами расчетов по итогам сентября 2007 года на 0,14 пункта в долларах США и на 0,33 пункта в рублях.

Весной и летом этого года российский ипотечный рынок был на взлете: ставки падали, появлялись новые игроки, банки продвигались в регионы, удлинялись сроки кредитования. Впервые ухудшение условий по ипотеке было зафиксировано Индексом Фосборн по итогам сентября 2007 года (по сравнению с I полугодием 2007 года). В октябре тенденция продолжилась. Она связана, прежде всего, с тем, что некоторые банки, объявили о приостановке выдачи ипотечных кредитов ("Москоммерцбанк") или о сворачивании программ ипотечного кредитования. Так, например, "Юниаструм Банк" отказался выдавать кредиты в иностранной валюте, а "Русский Стандарт" вообще прекратил выдачу ипотечных кредитов.

Многие банки повышают процентные ставки по ипотечным кредитам. Некоторые делают это открыто, как, например, "Балтийский Банк". Другие, заявляющие привлекательные условия кредитования (например, "ВТБ 24", "КИТ Финанс"), сейчас перегружены работой по рассмотрению заявок на ипотечные кредиты. А в условиях, когда заемщиков много, они смотрят друг на друга в очередях и от этого нервничают еще больше, банк может негласно повысить ставку по кредиту, если у него в условиях кредитования прописана "вилка" по процентам. Другими словами, ни один заемщик, даже обладающий безупречной кредитной историей и солидным официально подтвержденным доходом, не получает кредит под минимальный заявленный в рекламе банка процент. Официально изменились условия у "КИТ Финанс" в сторону увеличения ставок только по ломбардному ипотечному кредитованию, то есть по кредитам под залог недвижимости. В среднем негласно повышены ставки на 1%.

Ситуация, в первую очередь, объясняется кризисом ликвидности, который возник из-за проблем с зарубежным фондированием. Почти все банки в большей или меньшей степени привлекают ресурсы на мировых финансовых рынках. Из-за известных ипотечных проблем в США стоимость фондирования возросла, что стало основной причиной изменений условий по ипотеке в России.

В результате многие российские банки стали сокращать высокорискованные кредитные программы (sub-prime кредитование) – без первоначального взноса и с неофициальным подтверждением дохода, при этом повышая предельно низкие на тот момент ставки по ипотечным займам. Есть прецеденты, когда банк, заявляя о наличии у него такой программы, на деле ее не реализует. Это касается в первую очередь "Банка Москвы", у которого в линейке присутствует программа ипотечного кредитования без первоначального взноса, но реально по ней заемщиков не рассматривают и не кредитуют. Также банки стали более тщательно проверять потенциальных заемщиков, то есть ужесточили андеррайтинг, в результате увеличились сроки рассмотрения кредитных заявок.

Общая картина происходящего на нынешнем ипотечном рынке была бы не полной без данных по средневзвешенным процентным ставкам ЦБ РФ по итогам III квартала 2007 года. Согласно этим показателям, данные ставки в Москве несколько улучшились по сравнению с аналогичными показателями I полугодия 2007 года. По итогам III квартала 2007 года средневзвешенные ставки ЦБ РФ составили 11,2% в долларах США и 13,0% в рублях. Данные показатели улучшились по сравнению с итогами I полугодия 2007 года на 0,2% в долларах США и на 0,5% в рублях.

Что произошло?

Индекс Фосборн существенно ниже, чем соответствующий показатель ЦБ РФ. В долларовом эквиваленте – 1,36 пункта, в рублевом – на 1,83 пункта (сравниваются Индекс Фосборн по итогам сентября и средневзвешенная ставка ЦБ по итогам III квартала 2007 года). Такая разница объясняется тем, что Индекс Фосборн демонстрирует оптимальное предложение по ипотеке, доступное сегодня российским заемщикам при полноценном информировании о существующих на рынке условиях кредитования. В течение августа – октября по указанным выше причинам с рынка исчез целый ряд банковских программ, считавшихся лучшими на рынке. Поэтому Индекс Фосборн как показатель оптимальных ставок уже 2 месяца фиксирует ухудшение уровня доступности ипотеки. Средние же условия по ипотеке остались практически неизменными. Это демонстрирует статистика ЦБ РФ, которая отражает фактические условия по выдаче ипотечных кредитов в стране.

Как уже отмечалось, одним из факторов сокращения банками sub-prime программ явилось ужесточение андеррайтинга. В результате при обращении в банки в III квартале 2007 года ипотеку в среднем могли получить более качественные с точки зрения банков заемщики, чем в I полугодии 2007 года. Таким заемщикам кредиты выдаются традиционно по более низким ставкам. Отсюда – снижение средневзвешенных ставок ЦБ по итогам последнего квартала.

Затянувшиеся сроки рассмотрения заявок лишили многих потенциальных заемщиков возможности быстро получить ипотечный кредит. Можно сказать, что в целом сократилось количество людей, для которых получение ипотеки является доступным.

Прогнозы

Ставки по оптимальным предложениям ипотеки для различных категорий заемщиков в октябре продолжили повышаться. Произошло сокращение возможностей ипотечного кредитования для заемщиков с неподтвержденным доходом. Отраженная выше тенденция может быть продолжена вплоть до следующего года. В результате удорожания ресурсов на международных финансовых рынках в российском ипотечном секторе будет происходить перераспределение ключевых позиций. Одни участники уменьшат на нем свою долю или уйдут с рынка, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.

Возможно и дальнейшее повышение процентных ставок по ряду программ ипотечного кредитования и ужесточение условий кредитования для заемщиков, которые не могут официально подтвердить свой доход.

Потенциал к улучшению ситуации лежит в плоскости устранения последствий американского ипотечного кризиса и стабилизации стоимости ресурсов на международных финансовых рынках. Тогда же может возобновиться тенденция к снижению ставок по ипотечным кредитам в России, отмечавшаяся в 2006 году и в первом полугодии 2007 года.

Повод для оптимизма

Но есть отдельные примеры снижения ставок: "ГИБ" объявил о снижении ипотечных ставок до 11% - с 13,5% в рублях и 12,5% в долларах. "Московский кредитный банк" снизил ставки на 0,5-2%. Так же некоторые банки заявляют об особых условиях в рамках рекламные акций: "Балтийский банк" и "Альфа Банк" отменили банковские комиссии при выдаче ипотечных кредитов. Но главное- на рынок выходят новые игроки: этой осенью в Санкт- Петербурге открылся филиал ICICI банка, о начале ипотечного кредитования заявил "Сведбанк" – "дочка" скандинавской Swedbank Group и ЕБРР.

Вывод

Разница показателей Индекса Фосборн с данными ЦБ РФ за III квартал по-прежнему фиксирует значительный потенциал улучшения условий выдачи ипотеки для среднего потребителя за счет качественного информирования населения о доступных программах ипотечного кредитования.

Тем, кто собирается в ближайшие месяцы брать ипотечный кредит, лучше поторопиться. Ставки во многих банках остаются пока на прежнем уровне, и с помощью внимательного анализа рынка можно получить кредит на тех же условиях. Сокращение числа банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях, может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще больше затянутся. Если ставки во многих банках в скором времени действительно повысятся, то даже при тенденциях к улучшению ситуации на рынке их понижение произойдет далеко не сразу – не исключено, что наступит продолжительная стагнация.