Американский инвестиционный банк Morgan Stanley выставил на продажу купленный в 2005 году "Городской Ипотечный Банк". Причем, покупка совершалась по цене 4,25х капитала, а продажа (по слухам) планируется по цене 2,5 капитала. Капитал "Городского Ипотечного Банка" вырос, поэтому американский инвестбанк вернет потраченную несколько лет назад сумму. Однако, если учесть инфляцию, то инвестицию следует признать убыточной. В свое время Morgan Stanley усиленно скупал ипотечные банки в разных странах. Вероятно, американцы хотели создать работающий механизм по работе с ипотечными ценными бумагами полного цикла – от выдачи ипотечных кредитов клиентам до "упаковки" выданных кредитов в ценные бумаги и продажи последних инвесторам. Если инвестбанк начал избавляться от ипотечных банков, это может означать, что руководство Morgan Stanley пришло к неутешительному выводу: рынок ипотечных ценных бумаг восстановится не скоро, прибыльный бизнес закончился, пора фиксировать прибыль… или убытки. Это уже как получится в том или ином случае.

Ипотека может закончиться для многих российских банков. Проблема в отсутствии долгосрочного фондирования из-за продолжающегося в западном мире финансового кризиса. Банк может считаться устойчивым при соответствии его активов и пассивов по срокам. Если банк взял у кого-то в долг (например, у физических лиц в виде депозитов) 1 млн рублей на 1 год, то через год ему нужно вернуть эти деньги и проценты. Значит, взятый миллион банк может выдать в кредит не более, чем на 1 год. Иначе он станет банкротом, несмотря на то, что формально деньги в банке есть. Ипотечные кредиты выдаются на значительный срок, в России вплоть до 40 лет. Пассивов аналогичной срочности у российских, да и у любых других, банков просто не существует.

За границей нашли выход из сложившегося положения - секьюритизация ипотечных кредитов. Суть секьюритизации состоит в следующем. Банк собирает выданные ипотечные кредиты в единый портфель, который продается специально созданной компании. Эта компания (называемая, как правило, SPE или SPV) выпускает собственные ценные бумаги (как правило, облигации), обеспеченные портфелем ипотечных кредитов. Поскольку облигации обеспечены портфелем кредитов, а те, в свою очередь, обеспечены недвижимостью, они получали высокий кредитный рейтинг. Благодаря высокому рейтингу ценные бумаги еще недавно пользовались высоким спросом у инвесторов. В результате банк получал вместо кредитов наличные деньги. Тем самым баланс банка вновь становился сбалансированным по срокам, и банк снова мог выдавать ипотечные кредиты.

Система успешно работала до лета 2007 года, пока в США не начались массовые дефолты по ипотечным кредитам, а цены на недвижимость в США не начали снижаться. Инвесторы в ценные бумаги, обеспеченные ипотекой, вдруг поняли, что их вложения оказались более рискованными, чем они рассчитывали изначально, и начали спешно от них избавляться. Цены на облигации рухнули. Следом начались банкротства банков-покупателей таких бумаг.

А что происходит с российскими банками? По данным специалистов "Промсвязьбанка" и "ЮниКредит Банка", начиная с августа 2007 года, секьюритизировать свои ипотечные кредиты удалось только АИЖК, "Москоммерцбанку", "Фора Банку", "Евротрасту", "КИТ Финансу", "УРСА Банку" и КБ МИА. Однако начальник отдела рефинансирования "Промсвязьбанка" Евгении Кузьминой уточнила, что "сложно оценить хотя бы одну из них [сделку по секьюритизации] как успешную в связи с тем, что компании, осуществляющие секьюритизацию, не раскрывают реальные финансовые результаты сделок. Тревожным показателем неэффективности проведенных сделок является то, что одна из ведущих российских рефинансирующих компаний (АИЖК) ужесточила стандарт выкупаемых кредитов, что обусловлено высоким ростом просроченной задолженности по выкупленным агентством кредитам (в некоторых регионах – более 20%). Также ВТБ предупредил, что в августе закроет программу рефинансирования".

Банковский портал FinNews.ru рассмотрел баланс банка "КИТ Финанс", как одного из лидеров ипотечного кредитования не только в Петербургском, но и в федеральном масштабе. Баланс банка сгруппирован по срокам. Четко видно, что активы сроком свыше 3-х лет (ипотечные кредиты "спрятаны" именно здесь) быстро растут, в то время как пассивы аналогичной срочности увеличиваются гораздо медленнее. Так, за период с 1 января 2007 года по 1 апреля 2008 года активы сроком свыше 3-х лет выросли в 4,7 раза, а пассивы аналогичной срочности всего в 1,8 раза. За счет каких средств "КИТ Финанс" усиленно выдавал ипотечные кредиты? В разные месяцы основным источником средств на развитие ипотеки служили пассивы различной срочности, но в основном это были пассивы сроком 91-180 дней, 181 день - 1 год, 1-3 года. Именно по этим срокам превышение пассивов над активами было максимальным.

Что это может означать на практике? Если предельно упростить, то в диапазоне дат между 1 апреля 2009 года и 1 апреля 2011 года в банк придут клиенты за своими 36 млрд рублей, а у банка в наличие к выдаче будет всего 627 млн рублей или в 60 раз меньше требуемой суммы. Остальные 35,4 млрд рублей выдано клиентам в виде ипотечных кредитов. Да, какая-то часть ипотечных кредитов будет погашена досрочно. Остальные заемщики вряд ли обрадуются, если банк потребует досрочно вернуть деньги.

Значит ли это, что банк "КИТ Финанс" не сможет вовремя вернуть деньги клиентам и станет банкротом? Если банк ничего не будет делать - банкротство неизбежно. Однако, судя по действиям банка (о них ниже), он активно занимается проблемой. Кстати, банкротство любой кредитной организации из-за невозвращенных кредитов можно представить частным случаем несоответствия активов и пассивов по срокам. Просто в случае невозвращенного кредита срок возврата такого кредита увеличивается на неопределенную величину.

Раньше выходом для "КИТ Финанса" была секьюритизация ипотечных кредитов и продажа ценных бумаг иностранным инвесторам. В связи с ипотечным кризисом такой путь стал практически невозможен, поскольку инвесторы, потеряв значительные деньги на ипотечных облигациях, теперь просто не хотят их покупать. Как говорится, обжегшись на молоке - дуют на воду.

В результате ухудшения ситуации с долгосрочным фондированием действия некоторых российских банков очень похожи на реализацию плана мер по поддержанию ликвидности в условиях финансового кризиса. Так, некоторые российские банки просто прекратили выдавать ипотечные кредиты, чтобы не ухудшать еще больше свою ликвидность. Другие банки значительно ухудшили условия по ипотечным кредитам и ужесточили требования к заемщикам, чтобы уменьшить объемы выдаваемых кредитов. Некоторые тем или иным образом продают свои портфели кредитов.

А что предпринимает "КИТ Финанс"? Банк пока официально не прекращал выдачу ипотечных кредитов. По данным генерального директора кредитного брокера "Кредитный и Финансовый Консультант" Александра Степановича Гребенко, в течение 2008 года банк четыре раза ухудшал условия по своим ипотечным программам, увеличив в итоге процентные ставки на 5-7% годовых. В результате, по мнению специалистов другого кредитного брокера ("Фосборн Хоум"), ипотечные программы банка стали просто неинтересны для заемщиков. Кроме ухудшения условий по кредитам банк достаточно успешно распродает свой портфель ипотечных кредитов. Так, в апреле 2008 года "КИТ Финанс" сообщил о секьюритизации портфеля ипотечных кредитов на 6 млрд рублей; в июне секьюритизировал (но не сообщил об этом) еще на 5 млрд рублей; в июне-июле продал портфель ипотечных кредитов "ОТП Банку". Объем сделки FinNews.ru неизвестен.

В текущих условиях ипотечное кредитование в России может, если и не умереть совсем, то сильно уменьшиться. Безбоязненно наращивать портфель ипотечных кредитов могут только банки, имеющие доступ к долгосрочному фондированию. А это или государственные банки, или банки, принадлежащие иностранным банкам.

Опрошенные FinNews.ru банкиры разошлись в оценках текущей ситуации. Например, начальник отдела продуктового маркетинга "Русь-Банка" Максим Чубак сказал, что "ситуацию на российском рынке ипотечного кредитования можно признать удовлетворительной – катастрофической она не является". Генеральный управляющий филиалом "ЮниКредит Банка" в Санкт-Петербурге Светлана Ставицкая также предлагает не паниковать: "Происходит просто перераспределение рынка, ведь количество заемщиков, желающих получить ипотеку, не уменьшается".

В тоже время управляющий директор блока "Розничный бизнес" банка "Траст" Елена Речкалова признает, что "утверждение о том, что работа банков с ипотечным кредитованием в России может сократиться, имеет право на существование. Для большинства банков развитие ипотеки ушло на второй план именно из-за проблем с ликвидностью, и кредитный портфель наращивается в основном за счет потребительского кредитования и кредитных карт". Еще жестче высказалась Евгения Кузьмина: "Если в стране не запустить внутренний рынок секьюритизации, через некоторое время ипотека может просто встать".

К скорейшему принятию решений, направленных на создание отечественного рынка секьюритизации, призывает Банк России и законодательные органы заместитель председателя правления "Собинбанка" Роман Кортава. По его мнению, это даст возможность задействовать отечественные финансовые ресурсы для развития ипотечного кредитования. Светлана Ставицкая предлагает развивать рынок внутреннего фондирования за счет привлечения долгосрочных ресурсов у Стабфонда и Пенсионного фонда. Наверное, возможны и другие меры. Но если ничего не делать, ипотека действительно умрет.