Бизнес циничен. Всегда и везде. Россия и Санкт-Петербург не является исключением. На прошедшем недавно в "Агентстве бизнес новостей" круглом столе на тему "Бремя ипотеки" банкиры и строители пытались убедить собравшихся в необходимости срочно брать ипотечный кредит и покупать квартиру. Якобы потому, что цены на недвижимость будут только расти, как и процентные ставки по ипотечным кредитам. В качестве примера многие приводили себя. Вот они взяли кредит и довольны. Им не поверили.

Журналисты начали расходиться задолго до окончания мероприятия. Немудрено. Кому понравится, когда тебя пытаются обмануть? Строители пытались убедить всех и себя в первую очередь в том, что цена на недвижимость продолжит расти, невзирая на разворачивающийся экономический кризис. Да-да, именно экономический кризис. К сожалению, он перестал быть чисто финансовым, перекинувшись уже и на реальные сектора экономики. Пока страдающих от кризиса отраслей немного. Кроме финансовых это девелопмент и строительство, розничная торговля, автомобильная и черная металлургия. Все они уже сейчас вынуждены сокращать производство и персонал.

Рассмотрим аргументы сторонников покупки жилья "прямо сейчас".

1. "Финансовый кризис характеризуется процессом галопирующей инфляции, которая не позволит сохранить накопления в объеме, позволяющем приобрести квартиру в новых условиях. Самый надежный способ сохранить свои сбережения – вложить в самый надежный актив – недвижимость", - считают в "Балтийской ипотечной корпорации".

Даже если говорить о рублях, то сегодняшняя инфляция в 14% в год никак не является галопирующей. Не всегда кризис характеризуется ростом инфляции. Иногда во время кризиса цены на все или почти все падают. Такой процесс называется дефляция. Наиболее яркий пример дефляции – кризис в Японии в 90-х годах. Страна в течение 10 лет переживала экономический кризис, сопровождавшийся снижением розничных цен. Но если так страшно за обесценивающийся рубль, сбережения можно хранить в иностранной валюте. Сегодня это лучше всего делать в японских иенах, которые выросли за год на 30% относительно рубля.

Теперь о надежности. Сегодняшняя ситуация в европейских странах и США убедительно говорит, что недвижимость совсем не самый надежный актив. Надежные активы не падают в цене на 30-40%, как это происходит с недвижимостью в Европе и США. В современном мире можно уверенно утверждать, что абсолютно надежных активов совсем не существует, поскольку ВСЕ активы периодически падают в цене. Иногда очень значительно, в разы.

2. "Процентные ставки по ипотечным кредитам в ближайшее время будут только расти, а требования к заемщикам ужесточаться".

С этим аргументом трудно спорить. Действительно, пока экономический кризис не закончится, процентные ставки вряд ли начнут падать. Однако следует помнить, что в последние несколько лет самый большой вклад в рост расходов на покупку жилья вносил рост стоимости самого жилья, а не проценты по ипотечному кредиту. Поэтому падение цены на недвижимость в 2 раза уменьшат расходы на покупку недвижимости гораздо сильнее, чем увеличение процентной ставки на 2-3 дополнительных процента годовых увеличит эти расходы.

3. "Уже через 2-3 года объем вводимого жилья сократится, при этом спрос останется прежним. Соответственно, и цены пойдут вверх", - заявил генеральный директор строительной компании "М-Индустрии" Матвей Закашевский.

А кто сказал, что спрос останется на текущем уровне? Как минимум спрос снизится из-за фактического сворачивания банками ипотечного кредитования. За счет ипотеки в Санкт-Петербурге продавалось до 25% нового жилья.

Свои коррективы внесет и экономический кризис. Он уже их вносит. Уже десятки российских предприятий сообщают о сворачивании своих инвестиционных программ, сокращении производства и увольнении лишнего персонала. Безработный в последнюю очередь будет думать об улучшении своих жилищных условий. С каждым месяцем безработных будет все больше. В ухудшающихся экономических условиях население все менее охотно расстается с деньгами, предпочитая откладывать их на черный день. Так, практически все автозаводы с этим уже столкнулись в западной Европе и США – спрос на новые автомобили быстро сокращается. Почему строители думают, что снижение спроса их минует? Это либо наивность, либо глупость, либо попытка обмануть всех.

4. "Недвижимость не станет дешевле. Это единственный актив, стоимость которого не падает моментально. Кроме того, крупные строительные компании имеют достаточный запас прочности, чтобы выдержать негативные колебания рынка", - настаивает генеральный директор строительной компании "Пионер" Александр Погодин.

Очевидно, Александр Погодин забыл 1998-1999 года, когда стоимость жилой недвижимости в Петербурге упала в 2 раза – с 600 долларов за квадратный метр до 300 долларов за квадратный метр. Да, цена не упала мгновенно. Сначала рынок просто умер, как это происходит и сейчас. А потом продавцы были вынуждены начать снижать цену.

Увы, строители, как и многие в России, живут сейчас прошлыми воспоминаниями. Они привыкли, что цены на недвижимость уверенно растут, обгоняя инфляцию в разы. Они привыкли видеть очередь из покупателей и смотреть на них свысока, порой подсовывая им откровенную халтуру по цене самолета. Все это в прошлом. Покупателей нет, банки отказывают в кредитах на продолжение уже начатого строительства и на запуск нового строительства. На горизонте замаячило банкротство, ведь даже неработающее предприятие постоянно расходует деньги.

Когда у строительной компании кончатся деньги, накопленные в период бурного роста цен на недвижимость, она будет вынуждена снижать цены, чтобы продать хоть что-то и расплатиться с рабочими, поставщиками и государством. Ведь налог на имущество никто не отменял и его нужно платить независимо от того, работает предприятие или нет.

Некоторые представители строительной отрасли недавно предсказали, что скоро стоимость квадратного метра жилья в Петербурге будет стоить 10 000 долларов. Сначала я подумал, что они так сказали от полной безнадеги. Это был их последний аргумент в попытках хоть как-то оживить умирающие продажи. Но потом меня осенило: простите, а сколько будет стоить доллар относительно других ценностей в этот день? Может, в этот день на 1 (один) рубль будут давать 10 (десять) долларов, а зарплата в России в среднем будет равна 1000 рублей в месяц?

Ну и наконец о печальном. На круглом столе некоторые участники хвастались тем, что взяли в свое время ипотечный кредит, купили квартиру и живут в ней, радуясь прошедшему росту цен на нее. Радость их будет длиться ровно до тех пор, пока они сохраняют свою работу и зарплату. В результате экономического кризиса в России начнет расти безработица и среди безработных могут оказаться люди, взявшие ипотечные кредиты. Потеря работы автоматически приведет к дефолту по кредиту, выселению из квартиры и продаже ее банком на рынке. Причем банк не будет ждать подходящей цены. Банку необходимо вернуть деньги, поэтому он продаст квартиру по любой цене. Именно так начал разворачиваться в США ипотечный кризис.

Тех, кто для покупки недвижимости взял валютный кредит, ждет другая проблема. В статье Грозит ли России девальвация рубля и дефолт по долговым обязательствам? рассматривается текущая и будущая экономическая ситуация в России и мире. К сожалению, накопленных резервов России не хватит для того, чтобы избежать девальвации рубля. ЦБ будет вынужден отпустить рубль в свободное плавание, чтобы сбалансировать внешнюю торговлю и платежный баланс. На каком уровне курса рубля по отношению к доллару будет достигнут этот баланс – 40 рублей за доллар или 50 рублей за доллар – пока не понятно. Чем это грозит человеку, взявшему долларовый кредит? Предположим, сейчас ежемесячный платеж составляет 27 000 рублей (1 000 долларов). При курсе 50 рублей за доллар ежемесячный платеж составит уже 50 000 рублей. Такая сумма может оказаться неподъемной для заемщика и привести к дефолту по кредиту. Поэтому валютный кредит лучше постараться погасить как можно быстрее.